Que l’on décide de se passer ou non des services d’une agence immobilière à Bandol, il existe certains dispositifs pour se prémunir d’un loyer impayé à Bandol et autres soucis liés à la location. Plus de 50% des bailleurs en France louent leur bien sans l’aide d’une agence ou autre intermédiaire immobilier, notamment pour l’avantage financier que cela procure grâce à l’économie d’honoraires des frais d’agence : constitution du dossier, organisation des visites, rédaction du bail, état des lieux d’entrée… S’élevant entre 6 et 9% du loyer annuel, l’impact sur le rendement locatif n’est pas négligeable d’autant plus si vous avez la malchance de tomber sur des locataires qui ne restent pas longtemps.
Autre avantage avancé par les bailleurs pour louer soi-même un bien immobilier : la possibilité de choisir son locataire. Cependant, cela ne garantit pas toujours le risque de loyer impayé à Bandol ou ailleurs. Même si vous avez vérifié le montant des ressources de votre futur locataire à Bandol (fiches de paie, dernière déclaration fiscale) et que vous pensez avoir trouvé un locataire sérieux sous tous rapports (qui ne dégradera pas et réglera rubis sur ongle), le risque de tomber sur un client indélicat ou qui perd son emploi (à moins qu’il ne s’agisse d’un fonctionnaire) reste relativement élevé.
Loyer impayé à Bandol : les dispositifs légaux pour les propriétaires…
Il est important de connaître ces risques et votre degré de résilience face à ces risques tout en vous prémunissant au maximum grâce aux dispositifs légaux à votre disposition :
- Souscrire une police d’assurance contre les risques d’impayés de loyers (GLI), de départ prématuré, de dégradations, de frais de contentieux… : compter entre 2,5 et 5% du montant annuel + charges ; cette garantie vous sera accordée seulement si le locataire répond aux critères de solvabilité exigés par l’assureur : un revenu mensuel net 2,5 fois supérieur au loyer + charges lorsque le locataire est salarié ou un revenu 3 fois supérieur au loyer + charges (professions indépendantes, revenus irréguliers…). Lorsque le locataire est un étudiant, il doit obligatoirement fournir en plus au bailleur la caution solidaire d’un tiers.
- Exiger la caution solidaire d’un tiers (proche, famille) : établie gratuitement entre particuliers sans le besoin d’un notaire, la caution solidaire est une garantie très sérieuse contre les loyers impayés qui engage le signataire de l’acte sur ses revenus et biens propres. Il s’agit d’une lettre très formelle que la personne caution doit remettre au bailleur.
- La garantie loca-pass permet aux bailleurs, sous certaines conditions, d’avoir une garantie de paiement de loyer jusqu’à 3 ans lorsqu’il n’existe pas de caution d’un tiers solvable. Gratuite, elle doit être demandée par le locataire. Parmi les conditions à respecter : le logement doit être conventionné APL ou ANAH, le locataire (étudiant, jeune de moins de 30 ans, salarié entreprise privée) ne doit pas avoir déjà saisi la commission de surendettement ou le Fonds de Solidarité Logement (FSL)…
- Demander un dépôt de garanti : 1 mois de loyer pour un logement nu et 2 mois pour un logement meublé.
- Le VISA pour le Logement et l’Emploi (VISALE) : remplaçant la Garantie des Risques Locatifs (GRL) depuis septembre 2016, ce nouveau dispositif gratuit qui concerne les jeunes de moins de 30 ans ainsi que les salariés précaires permet, sous certaines conditions, de couvrir les impayés de loyers pendant 36 mois : le loyer (+ charges) ne doit pas excéder 1 300 € (1 500 € à Paris), le logement doit être la résidence principale du locataire… Plus d’informations sur ce nouveau dispositif sur www.visale.fr.
- La Clause résolutoire : prévoir sur la rédaction du bail, qu’en cas d’impayé, il y a résolution du bail de plein droit.
Loyer impayé à Bandol, préférez les recours à l’amiable
Que vous souhaitiez assumer la gestion locative de votre bien immobilier à Bandol ou la déléguer à un professionnel de l’immobilier (agence immobilière, notaire, syndic…), il vaut mieux régler rapidement les problèmes de loyer impayé à Bandol à l’amiable plutôt que de se lancer dans la voie contentieuse, très longue et parfois psychologiquement difficile à vivre.
Pour info : le nombre de ménages assignés en justice pour non paiement des loyers est en constante augmentation depuis 2000 avec un record en 2014 : 175 000. Cette hausse des contentieux sur cette période (+ 57%) qui s’accompagne d’une augmentation de l’emploi de la force publique (x2), est liée à la hausse du chômage, la précarité de l’emploi, le prix des locations notamment dans les grandes villes… Chaque année, ce sont quelques 60 000 commandements à quitter les lieux et environ 12 000 expulsions plus ‘autoritaires’ ! Le choix du locataire, un paramètre essentiel donc pour les futurs bailleurs, mieux vaut ne pas louer pendant trois mois et attendre le bon client…